开发商是否可以以教育局要求收回幼儿园产权 而行使租赁合同的解除权?

时间:2019年12月04日 来源: 知音谈民办教育 浏览:1158

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引言

2019年对民办幼儿园来说是一个转折年。自小区配套园专项治理工作开展以来,民办园的经营者们也深刻感受到了地方教育主管部门及联动部门响应国家政策,在推动小区配套园专项整改过程中所做的努力。


按照《中共中央国务院关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》以及“国办发(2019)3号”文的要求,到2020年,普惠性幼儿园覆盖率(公办园和普惠性民办园在园幼儿占比)达到80%。小区配套幼儿园移交当地教育行政部门后,应当由教育行政部门办成公办园或委托办成普惠性民办园,不得办成营利性幼儿园。在此政策背景下,民办园的经营者在早前办学过程中跟开发商所形成的房屋租赁合同关系就变成了小区配套园专项治理环节中需要正视的一个法律问题。我们也听到一些民办园的声音,诸如教育主管部门跟其沟通时,告知该园为小区配套园,所以应立即办成普惠园,但对于幼儿园转成普惠园后,幼儿园承租的房屋租金却没有得到协调解决,开发商仍然依据原租赁合同收取市场价租金;或者教育主管部门、住建部门跟开发商沟通,要求其根据国家政策将幼儿园产权进行移交,但对于移交的环节,比如移交办成公办园所涉及的现有民办园的办学投入补偿或要求开发商与民办园解除房屋租赁合同,但对于解除租赁合同后原合法申办的民办园的存续问题没有一个明确的说法。类似于这样的各种不同情况反映了各地在小区配套园专项治理过程中所呈现的诸多问题。


目前,因小区配套园专项治理过程中所涉及到的开发商与幼儿园之间的房屋租赁合同纠纷通过诉讼的方式寻求解决的案例并不多,笔者经手的某开发商以国家政策(“国办发(2019)3号”文)和教育局口头要求办成公办园为由行使租赁合同解除权,并诉至地方人民法院,后经地方法院沟通后开发商撤回对幼儿园的起诉。近日笔者通过“威科法律库”关注到重庆当地的一个司法案例,该案例未必有代表性,但是具有学习和分享的价值,借此了解下司法机关的观点。


判例


(2019)渝0106民初4055号

(一)案由:

原告重庆九龙坡区上江城大地幼儿园(以下简称上江城幼儿园)与被告重庆万达城投资有限公司(以下简称万达城公司)房屋租赁合同纠纷一案

(二)诉讼请求:

1、依法确认被告于2018年11月26日作出的解除《重庆万达城幼儿园租赁合同》(4标段C-09)的行为无效;

2、本案诉讼费由被告承担。

(三)事实与理由:

2017年10月12日,原、被告双方签订《重庆万达城幼儿园租赁合同》(4标段C-09),约定由被告将位于C-09地块的房屋作为办园场地出租给原告。2018年11月26日,原告收到被告发出的《解除合同通知书》,被告以“因重庆市政府及主管部门发布关于幼儿园开办的相关政策,致使贵我双方不能继续履行合同”为由,通知原告解除上述租赁合同,原告随后两次致函被告,要求被告提供明确的解除合同的依据及相应的证据,并明确表示不同意解除合同,不认可被告发出的解除合同通知书的效力,被告对此未作任何答复。原告为维护自己的合法权益,特向法院提起诉讼,要求判如所请。

(四)被告答辩:

在案涉租赁合同签订后,重庆市人民政府于2017年11月发布《重庆市主城区义务教育学校和幼儿园规划用地建设管理暂行办法》,根据该暂行办法,义务教育学校以及住宅项目配套建设的幼儿园,项目建设业主应自竣工验收合格起3个月内将义务教育学校和幼儿园的土地、所有建筑物及资产、建设资料无偿移交所在区教育行政部门。综上,因上述政策变化,导致案涉租赁合同不能继续履行,被告为维护合同当事双方的合法权益,通知原告解除涉案租赁合同的行为符合法律规定,故被告于2018年11月发出的解除通知已发生法律效力,涉案租赁合同已经合法解除,请求法院驳回原告的诉讼请求。

(五)法院判决

本院认为,《中华人民共和国合同法》第九十六规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定,合同解除权的行使必须以约定解除或法定解除事由的客观存在为适用前提,若不存在解除合同所依据的符合法律规定或合同约定的客观事由,则请求解除方无权单方解除合同。

本案中,被告万达城公司辩称,依照《重庆市主城区义务教育学校和幼儿园规划用地建设管理暂行办法》的规定,案涉幼儿园竣工验收合格后须移交给教育行政部门,因上述政策变化,导致案涉租赁合同不能继续履行,故通知原告解除合同。对此,本院认为,案涉土地出让合同签订于《重庆市主城区义务教育学校和幼儿园规划用地建设管理暂行办法》施行前且案涉土地出让合同也未约定案涉幼儿园须移交给教育行政部门,根据《重庆市主城区义务教育学校和幼儿园规划用地建设管理暂行办法》第二十一条的规定,对于上述情形,主城各区政府可予以回购或者鼓励项目建设业主无偿移交幼儿园,对不愿意采取上述回购或移交方式的,鼓励项目建设业主(房屋所有权人)与所在区教育行政部门衔接,举办普惠性民办幼儿园。虽然被告万达城公司在庭审中陈述,教育行政部门曾口头通知被告将案涉幼儿园移交给教育行政部门,但是被告万达城公司未提供相应的证据予以证明,对于被告万达城公司的陈述,本院不予采信。

综上,本案现并无证据证明存在案涉幼儿园将移交教育行政部门等导致案涉租赁合同目的无法实现等约定或法定合同解除事由,故被告重庆万达城投资有限公司向原告重庆九龙坡区上江城大地幼儿园发出的《解除合同通知书》(落款时间为2018年11月21日)不发生合同解除的效力。






责任编辑:杜小娟

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